如此调控 房价还是跌不起？

如果*坏的情况发生，当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。这是银监会前主席***的一番惹人争议的话，但是以他的身份，他的段话并不是空穴来风的。

银行业60%以上的贷款是在2009年6月30日以前发放的，而房价是在此后6个月内才呈现了几何级数的增长，所以银行业风险承受能力较大。而反对者则认为，这只是一种静态的假设，而动态的市场可能会引起一连串的系统性风险，比如按揭断供或产业上下游的萧条引起经济波动。

过于强调风险的一群，主要是地产利益集团以及地方**，按照惯常而不严谨的说法就是，“房地产业**了中国”。考虑到中国的房价确实已经高过了合理的水平，投机或投资的比例过高，并且如果房价上涨趋势不停止，投机势必推动房价走上**的道路。因此，尽管行政调控政策并不合理，但它却成为抑制地产业非理性繁荣的有效手段。

房价下跌50%是一种不太认真的假设，因为他没有说明是全国房价平均下跌50%，还是指泡沫比较大的某些城市的某些区域或项目价格下降50%。前者应该是不可能的，除非中国陷入严重的萧条，因为大部分二三线城市的房价并没有高出合理水平50%的程度，而大城市核心区域的住房供给过少且有足够需求，也不可能下跌50%。

只有在2009年趁流动性推动的投机热潮而暴涨的项目，才有可能大幅下跌，比如北京通州目前有些新楼价格已经有接近50%的跌幅。地产调控政策就是抑制这种投机推动的暴涨，但是，市场给出的逻辑则是不下跌就不购买，因此，房价能够跌到什么水平才能刺激消费，是市场意志决定的，不是**的目标。

目前**夸大了房价下跌的风险，而以土地为主要财政来源的地方**也支持这种暧昧的判断。世界上曾经存在过的房地产风险主要有三类。一类就是美国次贷危机。次贷危机不是房价下跌引起的，而是那些没有购买力的人在零*付后无法承受利率的抬升，而这种次级贷款被证券化后衍生出高杠杆且规模*大的金融产品(比如CDS)，违约率的上升**了这个泡沫。中国购房*付至少30%，抵押贷款也没有证券化，杠杆率低。杠杆较高的部门是**，即以出售土地和土地抵押募资用于投资，而且押注土地持续升值而产生**未来的现象。

第二种则是泰国模式。东南亚金融危机前夕，过热的经济吸引资本购买土地，建设大楼和住宅，但资金主要是短期境外借款。泰国外汇市场不受管制，在外债过多储备过少的状况下，泰铢遭受对冲基金袭击而大幅贬值，地产投资者因债务成本陡升而破产。中国地产公司目前也有大量境外借款和信托**，但是考虑到人民币出现大幅贬值概率很小，他们的财务成本基本能够在自己可控的范围之内，但不排除很多小公司无法坚持。

第三种类型是日本式地产泡沫，即过多的流动性在产能过剩的背景下，流向土地和住宅市场，导致资产价格膨胀，*终紧缩政策刺破泡沫，价格出现多年的缓慢下跌。中国地产泡沫的产生原理与其相似，但还没有日本泡沫规模那么大，程度那么广泛。但如果放松地产调控必然会让泡沫膨胀，重蹈日本覆辙。

小编结语：由于供需双方的预期在政策人为干预的条件下出现矛盾，产生了市场停滞的状况，所以不确定性很强。显然，因为中国的楼价超出了合理水平，尽管泡沫并不普遍和庞大，放松调控但仍然是饮鸩止渴。中国仍然有庞大的需求，房价下跌将会刺激这些需求涌现。这客观上缩小了地产价格下跌的风险。但是，*可怕的局势是市场对峙。