亲身经历:购买二手房十大流程 每个环节都不能漏

2017-02-03来源 : 互联网

在网友的一片呼声中,小歆果断买房啦!在这里谢谢各位网友的关注及建议。今天,小歆在这里跟大家分享一下购买在二手房的流程,希望能帮到购买二手房的小伙伴们。

二手房购房流程比新房复杂得多,一不小心,就可能会造成交易失败哦!小歆分了十个步骤解读,可能会比较长,希望大家能耐心看完,对购买二手房会有很大的帮助哦!

二手房购房流程如下:

1、查册

2、签合同、交定金

3、锁定网签(交定金的同时24小时内签署网签合同)

4、评估

5、赎楼(卖家)

6、涂销和递件(卖家)

7、签署申请贷款合同、办理按揭

8、同贷书,签署贷款合同

9、缴税过户,给*付

10、放款收楼

【详细解读】

一、查册

房产权属人,面积,结构,有否违章,是否抵押或还有按揭

*查册所需资料:(1)身份证 (2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

【小歆建议】在正式签合同之前,要与中介查册,确认房源是否是卖家的,特别注意有没有抵押和按揭哦~小歆买的房子,没有抵押和按揭,好幸运呐~

二、签合同、交定金

合同内容:楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间,办理相关手续时间,违约方式,违约责任

*签合同:

1、如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2、如果房屋有租约,应该与租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3、如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

4、学位是否被占用

【小歆提醒】认真查看合同条款哦!特别是卖买双方的信息是否有误,以及所购买的房源信息要准确,还有就是违约条款,要看清楚,以防万一。

小歆签合同的时候,就遇到很多问题,中介把业主的名字写错啦,还有一些条款没有写清晰,还加了附加内容,要认真看哦,附加内容要协商好,不然,吃亏的是自己。小歆附加内容是要业主过户时就把钥匙给小歆装修房子,还有协商好过户当天给*付的细节,**双方利益。

三、锁定网签

锁定网签是为了防止一房二买,所以,一定要在交了定金之后,**时间与卖家去网签哦!不过,现在很多都是中介代办,那就要更加注意啦!

小歆买房时的网签就出现很多问题:买卖双方的信息错漏百出,不是业主的地址错就是电话错,不是小歆的电话错,就是地址错。更无语的是,连房价都写错!!!硬是把104.5万写成了140.5万!!!泪奔~~

总之,小伙伴们要看清楚啦!

四、评估

银行会指定评估公司对所购房产的估价,进行银行贷款权利价值评估审批。

【注意事项】评估价影响银行贷款金额,如评估价低于成交价,贷款以评估价来计算贷款金额。

【小歆提醒】如果你要贷款70万,评估却只有60万,那银行不会货70万给你哦~只能自己多给10万卖家啦~所以,要做好心理准备~

五、赎楼(卖家)

这个是卖家要做的事,如果房子还有抵押或按揭,要业主把房产证赎回来,才能过户。小歆很幸运,遇到个无抵押,无按揭的卖家。这个步骤就省啦。

六、涂销和递件(卖家)

涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记,产权转移申请即“递件”,是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核,审核成功领取回执。

对小歆来说,没有按揭,房产证已在业主手上,这个步骤也是省啦。

七、签署申请贷款合同、办理按揭

【注意事项】

1.去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同,获得同意贷款书。

★2. 如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多*期款的准备,否则交易不成将造成违约。

★3.为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

【小歆提醒】小歆办理的是公积金贴息组合贷,在申请公积金的过程中遇到贷不了60万的问题。公积金贷款,基数要是月供的2倍,才能贷到60万哦。小歆原来是想等额本金(月供逐减)贷款,但由于基数不够,只能换成等额本息(每个月的月供不变)才能贷60万。

八、同贷书,签署贷款合同

银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书,写明同意贷款的金额、期限、利率。

★部分银行同贷书上不写贷款利率,以放款时利率执行;

★除同贷书同意贷款金额剩余是*期款。

九、缴税过户,给*付

缴纳二手交易税费后,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。

★如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。

【小歆提醒】小歆在签合同的时候,就约定了过户当天,要求业户在办理过户手续的同时给*付,两边同时进行。防止卖家收了*付不过户,或者过户了买家不给*付的情况。

十、放款收楼

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,*终业主才交钥匙,正式完成交易。

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房**金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以*好在当初约定交房**金时,尽量把**金的数额做大。

2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,*好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

【小歆经历】小歆与卖家商量好过完户就把那些费用结算清楚,给钥匙小歆装修啦!等放款,再签收楼书。嘻嘻~小歆幸运,遇到个现在不自住了的业主,而且业主素质也不错,不跟小歆计较。

标签: 二手房流程

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