中国房地产到底能跑多远

中国经济正在测试离开房地产能跑多远。这是一项危险的试验，因为此前中国经济已经被房地产拉得风生水起，而房地产这匹马将近失控。

2011年的房地产调控政策主要表现在房地产市场交易量大幅下滑，房地产库存增加，消费者预期逆转。成交量下降倒逼价格下降，对广大购房者也许是福音，但由此导致的结果是2012年房地产投资量必然大幅下降，固定资产投资比率因此下降，带动GDP下降，内需也会受到一定影响，对于稳定经济不利。

为应对房地产市场下行拖累实体经济，即将**的房地产具体举措可能包括，利用**房开工**固定资产投资率，利用收购烂尾楼或者低价商品房**交易量不发生雪崩，**房地产刚性需求的延续性，一旦房地产祸延金融业，即利用资产证券化**银行风险不扩大。在可以预期的时间内，放松刚性需求限制，继续利用高利率与高税收抑制投资需求是大概率事件。

2011年国房景气指数连续下降，并在11月破百，创下28个月的新低。当年一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%;全国主要城市楼市库存量均处在高位;北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。到2011年12月，广州商品住宅可售量增加79.94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米，北京可售量较上月基本持平。

房地产投资占固定资产投资近四分之一，土地收入占地方财政的七成，2011年10月和11月房地产开发投资平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10个百分点，11月房地产开发投资同比增幅比10月下降5个百分点，成为导致11月份全社会固定资产投资下滑的重要原因，水泥、建材、钢铁等产能过剩问题也与房地产市场下滑有关。2011年，我国固定资产投资增速已经从2009年的30%回落至2011年前11个月的24.5%。如果房地产投资在2012年大幅下滑，则GDP“保8”将是非常艰难的任务。

*先是房地产开发商要承担，开发企业利润向平均利润回归。从账面来看，2011年即便遭遇*严厉的调控，房地产业的利润仍非常可观。上榜的30家企业平均毛利为42.73%，较2010年提升了4.47%;平均净利率为28.91%，较2010年上升8.42%。此外，毛利率超过50%的有5家(2010年是4家)，有13家毛利率达40%~50%(2010年为8家)。但这只是表面数据，2012年企业负债率提高，资金缺口增加，估计有六到七成的企业会产生资金缺口，因此，2012年房地产企业将继续降价销售，或者转向代工，增加周转率。

另一部分则由投资者支付。投资者将面对房价估值中枢下降、资产品价格下行风险，即使房地产价格保持不变，面对5%左右的CPI增幅，说明房地产投资在以每年5%左右的速度亏损。这还不是全部，未来中国推出房产税是大概率事件，希望房地产传之子孙后代的美梦可以休矣。从长期来看，房地产不是一个可靠的保值工具。

*后是地方**。中国指数研究院数据信息中心*新监测数据显示，截至2011年12月28日，全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。

保持成交量稳定，**固定资产增速，是2012年房地产的两个大底。降低房地产开发企业利润，增加投资者持有成本，地方**从土地收入转向税收，成为托住房地产的*掌。这几年是用光财政收入、入不敷出的几年，楼市估值中枢将以温水煮青蛙的方式缓慢下降，*终通过数年的时间，估值中枢整体下行至与收入、通胀率接轨的程度。

小编结语：房地产市场调整，会否引发金融风险和宏观波动，关键是经济和房地产市场是否有内在增长动力、房地产市场杠杆率水平和整个经济体应对调整带来的短期流动性和偿付能力冲击的能力。从宏观上看，我国具备避免房地产硬着陆的有利条件。