房屋卖了的出租合同怎么解决?

房屋的租赁在生活中可谓是太平常不过的事了，可以有些房东，虽然在租房，可是又想把房子给卖掉，从法律层面上来说，租房租的是房子的使用权，而卖房卖的是房子的所有权，二者显然有着明显的区别，不可以在卖房子的时候把房子在租出去，具体关于房屋卖了的出租合同怎么解决，我们通过下面的法律知识了解。

一、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

*高人民**关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁**利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用“先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。

二、在人民**查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民**执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。*高人民**经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

三、相关法条规定：

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效!

综上所述，房屋转让后，原租赁协议是有效的!新房主不能因为房屋已被转让对抗租客的租赁权。原租赁关系继续有效。

房屋转让时，除了原租赁关系有效外，租客对所租赁房屋还享有优先购买权。

四、什么是优先购买权?

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在**人**标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

*高人民**《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人**出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定**房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”

在我国，很多法律都对房屋卖了的出租合同怎么办问题做出了明确的司法解释和实践指导，针对这种情况，显然不可能将房屋的所有权和使用权交给不同的人，买房的人肯定也不愿意买了房子，却有其他人在里面居住，这种情况下，一般应该先让租房子的人离开，或者等住房租立合同到期。然后再卖房子，这样就避免了冲突。