集体租赁住房怎么样?集体租赁房新政策怎么样?

据媒体昨日报道，过去一周，包括浙江、武汉、成都、深圳等在内，有9城市再度升级有关租赁的政策。其中，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

客观而言，在房地产市场转向的当下，集体租赁住房新政的推出，不仅是对“房住不炒”的落实，也是改革红利的体现。

双喜：

非本地居民住房获解，农民增收新渠道。一方面，大城市的夹心层住房一直难以解决。从公房、经济适用房、廉租房到*近的公租房等，大多针对本地户籍居民。然而，大城市住房的“重灾区”恰恰在于非本地户籍居民住房。非本地户籍人口占大城市人口几乎半数，诸如蚁族、鼠族、黑中介等问题，都是中低收入群体住房问题的映射。

对北京城乡接合部而言，农民住宅早已成为容纳上班族居住的地方。但由于农民住宅建设和管理缺乏相应规范，消防条件不达标、租金偷税漏税、非法转租等事件屡屡出现。

将以城乡接合部为主的郊区村集体土地统筹开发利用，不仅可以规范建设管理，也可释放市场需求压力，消除住房管理问题。

另一方面，城乡二元体制长期未破题，城乡差距*大，大量郊区农民缺乏正当、稳定收入来源。

按照新政，集体租赁住房将采用和大产权商品房一样的建设标准，由**企业开发建设，后期统一运营管理，除产权划分归属不同外，一切都将和商品房无异。这是提高城乡接合部农村整体建设管理水平的重大机遇，原本脏乱差的城乡接合部地区可以借此向成熟城区看齐，农民也将成为新一轮城镇化的受益者。

双忧：

资金回笼无门、低成本或促**

不过，在新政凸显改革红利的同时，也难免透露一些隐忧。

*先，集体租赁住房是建在集体土地上，而集体大多以村为单位规模不大，市政配套却是大区域统筹大投入。按照以前“土地财政”模式，基础设施和公共服务配套的投入可以通过土地出让直接回笼资金，在短期内形成滚动开发;但在集体租赁住房开发条件下，大市政与村集体产权分离，这意味着，*大的市政基建投入无法在短时间内通过土地出让实现资金回笼。

集体租赁住房由于只租不售，资金回笼渠道就只有租金，而租金回收是个慢过程。产权机制不畅通，**就进不来，开发也无法启动。除非**财政资金或个别经济实力**的村集体不考虑资金短期回收先行投入，但这样的投资强度不可持续，**和集体决策也缺乏必要动力。

其次，商品房开发成本中，土地成本通常要占一半以上，在一线城市甚至更高。集体租赁住房无土地成本，这意味着其成本只是商品房的几分之一。但按照政策，集体租赁住房租金价格将与市场价看齐。那么问题来了，几分之一的成本，同样的价格，会不会增加**?对商品房租赁市场会不会造成*大冲击?是否符合市场公平?目前尚无答案。