家居商业地产项目：接地气才有生命力

在沈阳家居界，按照商业模式和业态规划，很容易区分出家居卖场的进化脉络。**代是以批发为主的沈阳九路家具建材市场，她曾连续20多年*领**，批发渠道覆盖全东北。红星美凯龙、居然之家和香江家居为代表的终端零售*立店属于则第二代家居卖场。2010年至今，沈阳周边地区的四个综合性家居商业地产项目崛起，标志着第三代家居市场的形成。

第三代家居市场主要特点是：规模大、业态多、综合性强。动辄上**平方米的规划，不仅涵盖家具、建材市场，还包括酒店、百货、娱乐等业态。虽然是庞然大物，但某些项目还是存在不少"隐疾"的。

" *先在项目规划和建设上过于强调规划的宏伟壮观，落地却遥遥无期。商业地产确实需要远期规划，因为项目从拿地到建成运营往往需要二三年时间，仅各种审批流程就得一年多，项目边审批边建设已经成为行业潜规则，这本无可厚非。但实际上我们看到，几年过去了，当初描绘的宏伟蓝图，50%都达不到。"有业内人士在谈到这一问题时表示，"有些项目只考虑大而全，不考虑消费群体的容量。家居地产项目的选址，周围必须要有稳定的人口区域，没有人，一切都无从谈起。实际上沈阳在建的家居地产项目都在市区周边。也有项目采用自建住宅，并配有物流和交通网络的形式，来弥补这一缺点，可随着住宅购买力下降，那些规划和**都成了空中楼阁。"

"资金链和开发周期，决定项目的成败。商业地产的资金来源一定要低成本、可持续的、长期的。商业地产开发周期过长，则各种财务成本利滚利的翻番上涨。一般来说，投资人拿一块地*先考虑这项目是走现金流还是走利润，拿地成本是多少，开发周期多长。市场培育需要3-5年的情况下，希望获得短期回报率和长期回报率是多少。在这些指标下就会形成基本判断，后期的销售计划也基本按照这样的思路列出营销方案。"某地产项目负责人告诉笔者，" 沈阳家居商业地产项目中就有这样的例子：投资人同时在多个地区拿地，本来资金链就很紧张，又因为这样那样的原因，沈阳项目几年开发和工程建设毫无进展，执行团队频繁更迭，致使团队本身和业界对项目信心极度动摇。**渠道不顺畅，逼得没办法，强行要求中原地区的项目开盘大量回笼资金，前期效果还不错，但后期营销和招商进场却遇到了很大困难，全盘计划都被打乱了。"

这位项目负责人还指出：项目建成后销售一部分用于回笼资金，自持一部分等待升值，再把租赁权收回进行招商，收取租金和物业费，这是目前家居商业地产项目的基本运营模式。其实商业地产本质上不是商业，也不是地产，而是以零售物业租金收入为目的的长期房地产投资行为。如果开发后全部销售出去，称不上商业地产。做商铺销售，要靠卖大店的现金流平衡回报率，不要卖小店。小店的租金随着商业升值不断增加，大店的租金是相对稳定的，几乎很少增长。对于家居商业地产项目，一定要先租后建，招商在前，建设在后。但在实际操作过程中，有些项目把上述基本规则都打乱，造成了如今后继乏力的现象。

有行业**强调，家居商业地产"运营为王"的生存方法基本相同，但死亡方式却各不相同。有因不懂地产运营规律盲目进入失败的，有因选址规划、团队建设、运营能力不足等原因夭折的。归根结底，家居商业地产必须要接地气才有生命力。