重庆分站
重庆分站
在网友的一片呼声中，小歆果断买房啦!在这里谢谢各位网友的关注及建议。今天，小歆在这里跟大家分享一下购买在二手房的流程，希望能帮到购买二手房的小伙伴们。
二手房购房流程比新房复杂得多，一不小心，就可能会造成交易失败哦!小歆分了十个步骤解读，可能会比较长，希望大家能耐心看完，对购买二手房会有很大的帮助哦!
二手房购房流程如下：
1、查册
2、签合同、交定金
3、锁定网签(交定金的同时24小时内签署网签合同)
4、评估
5、赎楼(卖家)
6、涂销和递件(卖家)
7、签署申请贷款合同、办理按揭
8、同贷书，签署贷款合同
9、缴税过户，给*付
10、放款收楼
【详细解读】
一、查册
房产权属人，面积，结构，有否违章，是否抵押或还有按揭
*查册所需资料：(1)身份证 (2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号
【小歆建议】在正式签合同之前，要与中介查册，确认房源是否是卖家的，特别注意有没有抵押和按揭哦~小歆买的房子，没有抵押和按揭，好幸运呐~
二、签合同、交定金
合同内容：楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间，办理相关手续时间，违约方式，违约责任
*签合同：
1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2、如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
4、学位是否被占用
【小歆提醒】认真查看合同条款哦!特别是卖买双方的信息是否有误，以及所购买的房源信息要准确，还有就是违约条款，要看清楚，以防万一。
小歆签合同的时候，就遇到很多问题，中介把业主的名字写错啦，还有一些条款没有写清晰，还加了附加内容，要认真看哦，附加内容要协商好，不然，吃亏的是自己。小歆附加内容是要业主过户时就把钥匙给小歆装修房子，还有协商好过户当天给*付的细节，**双方利益。
三、锁定网签
锁定网签是为了防止一房二买，所以，一定要在交了定金之后，**时间与卖家去网签哦!不过，现在很多都是中介代办，那就要更加注意啦!
小歆买房时的网签就出现很多问题：买卖双方的信息错漏百出，不是业主的地址错就是电话错，不是小歆的电话错，就是地址错。更无语的是，连房价都写错!!!硬是把104.5万写成了140.5万!!!泪奔~~
总之，小伙伴们要看清楚啦!
四、评估
银行会指定评估公司对所购房产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批。
【注意事项】评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
【小歆提醒】如果你要贷款70万，评估却只有60万，那银行不会货70万给你哦~只能自己多给10万卖家啦~所以，要做好心理准备~
五、赎楼(卖家)
这个是卖家要做的事，如果房子还有抵押或按揭，要业主把房产证赎回来，才能过户。小歆很幸运，遇到个无抵押，无按揭的卖家。这个步骤就省啦。
六、涂销和递件(卖家)
涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。
对小歆来说，没有按揭，房产证已在业主手上，这个步骤也是省啦。
七、签署申请贷款合同、办理按揭
【注意事项】
1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。
★2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多*期款的准备，否则交易不成将造成违约。
★3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
【小歆提醒】小歆办理的是公积金贴息组合贷，在申请公积金的过程中遇到贷不了60万的问题。公积金贷款，基数要是月供的2倍，才能贷到60万哦。小歆原来是想等额本金(月供逐减)贷款，但由于基数不够，只能换成等额本息(每个月的月供不变)才能贷60万。
八、同贷书，签署贷款合同
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
★部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行;
★除同贷书同意贷款金额剩余是*期款。
九、缴税过户，给*付
缴纳二手交易税费后，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。
★如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
【小歆提醒】小歆在签合同的时候，就约定了过户当天，要求业户在办理过户手续的同时给*付，两边同时进行。防止卖家收了*付不过户，或者过户了买家不给*付的情况。
十、放款收楼
交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，*终业主才交钥匙，正式完成交易。
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房**金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以*好在当初约定交房**金时，尽量把**金的数额做大。
2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，*好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
【小歆经历】小歆与卖家商量好过完户就把那些费用结算清楚，给钥匙小歆装修啦!等放款，再签收楼书。嘻嘻~小歆幸运，遇到个现在不自住了的业主，而且业主素质也不错，不跟小歆计较。
