房价到底应该标多少？

尽管国家***18 日公布的数据显示，国内房价上涨过快的势头得到初步遏制，但整体房价回落的幅度并不明显，部分城市房价依然较高。多数居民仍然认为房价过高，难以接受。为此，**经济工作会议明确提出，2012 年将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

农行*新的宏观周报认为，房价合理回归意味着：房价*先应该在当前水平基础上回调到多数居民可以承受的范围，然后再以相对稳定的较低速度平稳增长。

房价收入比是**上用于衡量住房承受能力的重要指标，一般采用一套标准住房市场价格的中位数(或平均数)与家庭收入的中位数(或平均数)的比率来表示，以测度住房支出在家庭收入中所占份额。

据***公布的资料，1998年96个国家的房价收入比区间为0.8-30，平均值为8.4，中位数为6.4。假设各地合理的房价收入比在6-8之间，不同地区之间可以略作调整。由于家庭收入中位数的数据不可获取，因而家庭收入和住房价格均采用平均数。

根据***公布的商品房销售额和销售面积可以计算全国商品房销售均价，2000-2003 年房价增速较低，在2.5%-6%之间。2003 年中国确定房地产业在国民经济的支柱地位以后，房价开始快速上涨。2004-2009 年期间，除了2006 和2008 年以外，全国商品房均价均以两位数增长，尽管2010年和2011年前11 个月，房价增速分别回落至7.5%和8.8%，但是部分地区的房价增速仍然超过了居民收入增速。

农行研报认为，长期来看，房价每年合理涨幅应当低于城镇居民人均可支配收入的实际增速，即剔除通货膨胀率的收入增速，经过静态测算得出一二三线城市房价合理回归的幅度。但是，考虑到未来收入分配制度改革可能加快推进，居民收入增速可能提高，**经济工作会议也明确提出“未来将增加低收入群众收入，提高中等收入者比重”。在这样的政策背景下，如果居民收入保持较快增长，各城市房价回调的幅度可适当收窄;长期内，房价可以以略低于居民实际收入增速的水平小幅稳定增长。

小编结语：农行战略研究部测算出典型的一二三线城市房价合理回归的幅度，结果分别是：一线城市房价应该下降10%-25%;二线城市的房价应下降5%-15%;三线城市房价需要下调的幅度不一，部分发展较快的城市房价较高，应当回调的幅度较大，超过10%，也有部分城市目前房价较低，接近合理价格。