2011上半年中国房地产发展动态

年初开始的新一轮紧缩政策确实使得一线城市和部分二线城市房地产市场出现了冷却迹象，市场销售大幅萎缩，但房价并没有出现预期中的大范围下降，而是保持了稳中略升的态势，房价拐点并未出现。上半年大部分二线城市和非限购的三四线城市的交易量和交易价格主导着整个市场，形成中国房地产市场交易量和交易价格都呈现了低位增长。

今年1-6月各月份，中国70个大中城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。环比价格涨幅呈现逐月回落的态势，房价下降城市数有所扩大。

上半年中国商品住宅销售面积39805万平方米，增幅为12.1%;商品住宅销售金额20657亿元，增幅为22.3%。销售金额的增幅大于销售面积的增幅，表明从均价角度看，中国商品住宅的市场价格**值今年上半年较去年同期上升幅度为9.1%。减去今年上半年CPI5.4%的增幅，那么中国商品住宅市场上半年实际价格涨幅为3.7%。

商品房市场销售增幅趋缓

上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期减少2.5个百分点。其中，全国商品住宅销售面积增长21.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。

上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%，占开发投资比重的71%。商业营业用房投资增长36.6%，占开发投资比重的11.99%，是上半年投资增长*快的分物业类型。办公楼投资同比增长26.2%，增幅*小。第二季度，房地产开发投资同比增32.32%，环比一季度增长则高达96.73%;其中住宅投资同比增长35.53%，环比增长98.11%;商业营业用房投资同比增长37.77%，环比增长97.44%;办公楼投资同比增长30.22%，环比增长95.48%。

上半年房地产投资高位增长主要有三方面的原因：一是今年加大**性安居工程建设力度，且计入房地产开发投资统计指标内;二是去年大量新开工工程跨年结转的因素;三是各行各业的资金依然通过各种渠道流入房地产。中国房地产业不缺生存性资金，缺的仅是发展性资金。

从区域看，上半年东部地区开发投资同比增长30.2%，中西部开发投资分别增长35.7%和38.5%，高于全国开发投资32.9%的平均水平。第二季度的情况，东部地区开发投资环比一季度增长82.5%，中部地区环比增长128.66%，西部地区环比增长111.3%。中西部地区二季度的投资增长明显快于东部地区。

从**城市开发投资情况看，北上广深四个一线城市上半年同比增长分别为3.7%、9.4%、26.7%和5.6%。除广州外，其他三个城市都低于40个城市平均的增长率。二三线城市的房地产投资增速普遍高于一线城市，其中温州、呼和浩特、福州投资涨幅居前，分别为116%、71.6%和63.5%。

购房人群结构方面，目前约85%的购房人群年龄在26-45岁，其中71%年龄在26-35岁，这个比例呈逐年上升的的趋势。因此，外国陶瓷用品在进入中国市场的时候必须考虑26—35岁人群的普遍审美品味、消费习惯，尤其是女性，在中国，七成女性决定了家庭装修。“目前是房地产政策调控的关键时期，在**整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归”。国家总理***在9月1日的《求是》杂志发表文章，着重强调了房价调控力度不能放松。

经过30多年的改革发展，中国城乡居民的人均居住面积已接近30平方米，新阶段人们住房消费的追求将从满足于有房住向住得更好转变，高品质住房成为新阶段住房消费的主流。中国大规模建设期至少还要持续30年左右，预计建设高峰期在2020年左右出现，预计未来30年，中国需要建设的房屋总面积将达600～700亿平方米。

有中国**预测，长期看，决定房价的长期因素是人口结构因素。从婴儿潮和人口红利两个因素来看，据人口经济学家的研究，中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期，他们的购买力和需求会下降。还有中国需求的抚养比会上升，人口结构进入倒金字塔的结构，新增人口的不足导致新增住房需求下降，因此预计中国拐点式房价下跌可能在2015年之后。