重庆分站
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在楼市去库存的大背景下，春节后房地产市场迅速升温，一线城市房价大涨，催生一些“炒房团”和刚需购房人群借助*付贷，获得数十万元、甚至**元的贷款，用来支付购房*付。这种*付贷类金融产品引起各方关注。
所谓*付贷，简单说就是在购房人*付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借，用于购房人放大购房杠杆。从投资人角度看，其投到平台上的*，借给了那些*付都需要贷款的买房人。
目前，推出*付贷或类*付贷业务的互联网金融平台不在少数。据不**统计，市场上目前涉及*付贷业务的机构不下20 家，包括链家、房**、广州e 贷、合汇贷、房金所、搜房网**贷、平安旗下好房贷等。虽然各家产品名称各异，但底层逻辑类似：购房者在银行办理按揭贷款，30% 的*付款再通过这类产品贷款实现。在一些房价上涨较快的地区，*付贷的存在让部分购房者的实际*付已降至10%，相当于10 倍杠杆购房。这些平台多把*付贷做成年化收益率8% 至12% 的P2P 产品，然后在其平台上对外发售。
低*付或增加违约风险
随着链家危机的出现，使人们越来越警惕楼市场外配资的风险。最近，包括央行和银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，并推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款*付的行为。在监管压力下，此前涉足房地产金融的机构纷纷与*付贷撇清关系，一些P2P 平台也应声下架相关产品。
央行前副行长吴晓灵表示，政府为了鼓励房地产去库存，将*套房*付比例由30% 降到了20%，这本身已经是加了杠杆，房地产市场还不满足，仍通过场外配资、P2P 等其他资金渠道，还有房屋中介做的一些如*付贷等*付上的贷款产品， 可能会引起房地产市场的风险。
银率网分析师闫博锴介绍，*付贷这类产品多是非银行类金融机构、开发商或房产中介和P2P 平台推出的信贷类产品，贷款形式包括有抵押类*付贷和信用类*付贷两种，推出至今已经有一段时间，之前更多被做为过桥垫资类的短期过渡资金使用。
一般而言，有抵押的*付贷是为改善型的买房人设计的：购房人想卖掉现有的房子重买一套， 但是卖出自己的房子和买新房交*付的时间却不一定能正好凑上，短时间内存在*付资金紧张， 就将已有住房抵押换取新房的*付。无抵押的*付贷则全靠“更加严格的审核”提供给买房人贷款用于买房*付。
开鑫贷总经理周治翰表示，购房*付是一个门槛，也是金融机构对抗房地产市场风险的安全垫，是国家调控房地产市场信贷比例的措施之一。*付贷的出现，确实帮助一批刚需购房者解决了*付资金问题，但其存在的杠杆性需要引起社会关注，并在购房门槛和*付贷之间找到平衡点。
“按照目前购买*套房最低20% 的*付计算， 购房的杠杆比例是1:5，在此基础上再通过*付贷一半的*付，那么购房的杠杆比例将放大为1:10。而一旦楼市下滑，信用类*付贷的购房人发生违约事件的概率或将增大。”周治翰说。
他举例， 美国次贷危机发生时，优质贷款的*付在20% 以上，次贷的*付是10%，甚至是零*付。*付是非常关键的存在，是决定贷款违约的关键成本因素。假设不考虑征信问题，一但发生房价下跌，如果是超低*付或零*付，意味着跌幅只要超过*付比例，借款人最优选择就是违约放弃供房，而另行购买更便宜的住房。
闫博锴也指出，不同于银行按揭贷款，*付贷具有贷款时间短、利息高的特性，对于借款人来说，虽然降低了买房的门槛，但并不意味着减少了购房成本，而是把应付的*付款转嫁到每月的月供中，未来还贷过程中将支付更多的利息， 加上房贷月供，借款人背负双重的还贷压力，无疑加大了违约概率。同时，申请*付贷的借款人信息无法第一时间体现在央行征信系统，这让银行难以了解贷款买房人的实际负债情况，无法判断他是否具备应有的还款能力，这种贷款用户增多，势必让银行房贷质量下降，贷款违约率提升。
“*付贷的放贷机构会把这些债权打包成理财产品，放到P2P 线上平台让普通投资者购买从而赚取利差，这就好比在去年股市好的时候，很多金融机构和P2P 平台推出股票配资的业务一样。但房产交易本身具有交易周期性长，不确定因素大，处置、变现抵押房产周期长等特点，远不如股票交易方便灵活，一旦楼市出现较大波动，这种风险最终会转嫁到投资者个人，这是金融机构和投资者双方均难承受的。”闫博锴继续分析道。
“*付贷的利润率很高，本质上属于小额贷款业务。”华泰证券也在其研报中称，当前购房者可以实现不到一成的实际*付比例，且由于是信用贷款，贷款利率在14% ~ 19% 之间，所以存在潜在的违约风险。
周治翰表示，在当前的市场环境下，虽然房价不降反升，但是风险控制依然需要。“无论是购房人、房产中介还是金融机构，都应该对*付贷的适用人群范围保持理性，尤其是需要对申请信用类*付贷借款人的还款能力进行严格的审核，重点支持刚需购房者。同时，监管部门也应进行合理引导和规范管理，防止因市场波动发生危机。 ”
谨慎投资房贷类产品
随着多地摸底清查“*付贷”，虽有不少涉及*付贷的机构纷纷停止相关业务，但仍有不少互联网金融机构仍在开展，如平安好房贷、搜易贷、小牛在线等。
此外，有业内人士称，即使*付贷被全面叫停了，但市场上还有消费贷、过桥贷、换房贷、税费贷、赎楼贷等，几乎是“换汤不换药”.
对此，闫博锴告诫投资者，对P2P 平台上的房贷类产品，特别是*付贷保持警惕，谨慎投资。
他指出，P2P 房贷类产品面临两大风险：*先是作为基础资产的房产的真实性及估值问题， 房产的真实估值及抵押的真实性、有效性存在很多可操作的空间，投资者很难去辨别。此外，如果资金流向了高杠杆炒房的投机客，一旦房价不能持续上涨，就面临较大的违约风险。
其次是政策调控风险，部分房贷类产品可能会因违规而被加强监管甚至被叫停，如*付贷， 借款人是借*去做购房*付，违反了“个人住房贷款的*付比例是由央行统一调控”的规定。“近期政府及监管层表态要加强一线城市房地产调控， 打击部分中介机构、互联网金融平台等发放用于购房*付款的贷款的行为。投资者对房贷类特别是*付贷产品要谨慎投资。”闫博锴说。
他建议投资者，在选择具体产品时，一是要选择符合监管要求的产品。“P2P 监管细则指出， ‘网络借贷是指个体和个体之间通过互联网平台实现的直接借贷’，投资者在P2P 平台上投资， 本质上是通过平台把*借给了另一个人或企业， 投资人*要的是要清楚自己的*到底是借给了谁。因此，如果某个产品找不到对应的借款人，该产品肯定是违规的。如果某个产品的借款人信息模糊、不完整，或存在很大疑点，其风险性就很大， 投资者应尽量规避。”二是要关注资金的流向及其盈利能力，即借款人拿这笔*去做了什么。“借款人的资金流向，与其违约风险密切相关。投资者应尽量规避两类借款产品，一是资金流向了有政策风险的领域，如*付贷等，二是资金流向了过剩产能行业中的‘僵尸企业’。随着政策变化、监管加强，这两类产品面临违约的风险会很大。”
