酒店业投资成为热点

在当前中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点不仅国内各大投资主体关注这一领域而且海外的热*和有实力的专业投资商纷纷涌入大陆给已经不太平静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时也应该正视中国酒店业市场发展并不太均衡的状况.除了热点城市和经济发达的一线城市酒店业经济效益还较为可观夕卜还有很多地区酒店的发展还存在大量不明朗的前景.如:市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等。

所有上述问题就需要我们审时度势地全面分析和研究中国酒店业发展的现状.选择合理的投资**模式.实施理性化的战略措施，从而使得我国酒店业能够持续、健康、稳步地发展.

一、经营增长**模式

目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈在微利的状况下很多酒店还采取降价销售使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因止匕众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略.积极寻求市场空档.提升酒店的经济实力从经营增长上谋求酒店的利润增长。经营增长**模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿.娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案.实现产品的高品质和顾客的高满意度，*终实现酒店**的模式.

依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店**的主要模式，随着酒店业的不断成熟和发展行业竞争的加剧使得传统的**模式受到了严重的威胁.很多酒店都因财务业绩的不佳而被淘汰出局.酒店经营的增长遇到了****的困难。酒店经营增长**模式强调利用三个平台—酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。*先酒店产品的功能调整和提升包括:产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等.*先，酒店产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升整合休闲、咨询等服务功能，将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体从而扩大利润源.另外，酒店的空间功能布局也十分重要，如:提高酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的利用既符合功能要求.又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。其次酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成本和技术许可的条件下自己提供.也可以是与其他相关行业合作.从而形成酒店**增长点。如:酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用品代理、旅游解决方案等:酒店也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司‘旅游商品批发商、媒体、广告等提供专业性较强的特色服务。再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的**，提高了企业运作的效率.为酒店**了立体营销条件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的**空间。譬如:酒店预定系统的建立.使酒店集团的成员酒店可以在世界各地分享客源.同时.酒店还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展.

二、物业增值**模式

酒店作为一种物业类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者**的方式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益.而更多考虑的是酒店未来的升值潜力.酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响.主要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流聚集状况等。酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的风险性.

酒店物业增值**模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。地段应该来说是酒店物业增值的核心影响要素如果酒店选址所处的地段差强人意.酒店产品的潜在需求增长不足地段效应很难保证客房的出租率同时也很难兑现预测的收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升酒店的口岸价值。地段增值可分为两种情况.第一酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市商业、文娱积聚区有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的建设和发展.不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务.进而使得旺地更旺形成酒店与地域的相互促进。酒店物业将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增值**。第二酒店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区但是该地域具有很强的增值潜力，如:政府指向的新开发区、城郊景观带等。酒店通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式.也可以实现酒店物业的增值**。譬如:宋城集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域通过集团自身力量进行造景，形成旅游流利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的置业，形成物业增值利润.

酒店设施增值**是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值**模式。譬如地处城市中心地段的商务酒店引来众多公司高层的长期入住:休闲、度假酒店引来众多国际休闲品牌的入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商业氛围浓厚、人流高度聚集的旺地.具有巨大发展潜力的冷温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店的物业增值**模式.同时酒店还可以利用酒店物业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方式实行物业管理输出从而拓宽酒店的**渠道。

三、资本营运**模式

资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利润*大化为目的，以价值形态为特征与产品经营进行互补.通过对生产要素的优化配置和资产结构的动态调整等.对资产进行综合运营.实现计划利润目标的经营方式.资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞争力，从而增强酒店的**能力.

酒店资本营运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度.资本营运主要的客体对象是企业资本.并且大部分的资本运营行为是通过金融工具.在资本市场中实现的.如:酒店股权的收购.因此，一个开放性、自由化、有深度的资本市场是酒店实施资本营运**模式所必不可少的外界基础条件之一。酒店资本营运**模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值资本的闲置是资本的极大浪费和流失.一方面资本营运要求通过资本形态的变化盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量.使资本不断地流动到报酬率高的产业和产品上优化资本的组合质量达到资本有效增值和酒店**的目的.另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高资本的流动效率实现资本的迅速增值.从而**.我国不少酒店积累了相当数量的存量资产，与此同时又有大量的存量资产处于闲里与半闲置状态。通过实施资本营运战略.推动酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，一方面可以将闲置的资产存量转移到更能使其发挥作用的优势企业.形成酒店产品经营**:另一方面还可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、增值。资本直接运作的方式包括:证券投资、股票的收回与分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖等.如实力强大的酒店管理公司通过资本运作，以较低价格收购经营不善的酒店.然后通过酒店组织和流程的再造实现酒店的扭亏为盈.然后再通过资本市场，以较高的价格出售.从而获得酒店资本**。

四、品牌创新**模式

在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中.品牌竞争是其主要表现形态.在如今同质化程度较高的酒店供给市场上产品间的差异很大程度上表现为其品牌形象的差异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外的价值，一个酒店品牌的价格包括两个部分:一是产品本身的价格.即产品价值(或零售价格);另一部分则是品牌在资本市场销售时的价格，即产权价格(或形象价值)，因而大大提升了酒店的竞争实力和**水平。

另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值使品牌具有了超越产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品牌的产品就能获得较高的价格认同消费者愿意支付比其它产品更高的价格去购买知名品牌的产品从而使企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌价值获取超额利润(如表一1所示)。

品牌创新**模式是酒店长期**的*佳模式，酒店品牌的发展和创新可分为三个阶段:酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。

酒店品牌的**必须*先在品牌塑造上投入大量的成本.酒店品牌塑造具体又包括:品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向;通过品牌创意设计有特色的‘理想和品牌名称和标志;通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给消费者.强化顾客对旅游品牌的正面认知和评价。

为了扩大酒店成功品牌的**面，形成全方位**局面.第二阶段必须实施酒店品牌扩张即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大.相应采取的品牌纵深化发展战略。酒店品牌的延伸扩展强调的是酒店对已实现的某个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长r品牌价值得以增值.品牌的市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其*初发展阶段通常仅针对某个档次的酒店对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线.由**点形成品牌系列**。假日集团*早拥有中档酒店品牌日ollda丫!nn(假日酒店)，是集团的核心品牌价格适中服务全面。在它向中档细分市场扩展其产品线时，延伸出了Hol卜dayInnGarden、Hol一dayInnExPress、sUnsp『eereso『ts等中档经济型、中档度假型的酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和大众市场的变化，又在其核心品牌下延伸出了不同名称.不同市场、不同服务、不同设施.不同档次的产品系列。如:Embass丫Su.te&GrandRoYaI(长期公务旅游者的全套房型酒店).HampotonInns(*低层中档旅游者的经济型酒店).Ho}}dayInnC『ownplazas(豪华商务酒店)，ResldenCeInns(家庭旅游者的全套房公寓).Harrah’s(哈拉博酒店)等六大产品品牌系列。雅高集团的Sof，tel.NOvotel，Mereu「e，lbis等多个品牌分别面向豪华.中档、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌价值.为酒店的全方位、多层面**奠定了基础.

酒店品牌维护即当酒店的品牌进入成熟期后.其所关注的重点应转移到确保所拥有的品牌优势不被削弱上来.这时酒店要善于分析竞争对手的各种进攻，并有针对地予以回应。该战略的实施应注意对已有品牌的注册、防伪、维权以及品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌的全面**。此外一些实力较弱的酒店还可以通过借鉴、引入品牌实现酒店无形资产的增值，利用市场上已经具有影响力和感召力的酒店品牌.提升酒店的管理水平、提高服务质量，从而提高酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。益，都会带来更多的投资收益。

在美国.酒店集团化的比例已经达到了90%欧洲酒店集团也积极通过提高产业集中度来寻求世界范围内的发展。在这些国际超级酒店集团中排名前十的酒店集团所控制的酒店市场供应占前100名酒店集团市场供应的3/4强。(如表一2所示)

酒店集团的发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增长**模式和快速集团增长**模式。现代激烈的酒店业市场竞争环境下，通过内部成长方式来扩大酒店规模，发展酒店集团较少。但是也有一些酒店通过内部成长路径取得成功的，如美国德鲁里酒店集团，1973年第一家酒店开业.到现在已达到5个品牌100多家联号酒店，该公司奉行的就是“保守性扩张”政策.它的特点是所有酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己管理属于保守性集团增长**模式.

与企业内部成长相对应的是外部扩张即充分利用外部资源和力量，通过资本纽带、兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式来扩大产业规模.形成酒店集团的发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张的*常见方式，也是形成快速集团增长**的途径。如:英国巴斯酿酒集团通过收购假日酒店集团大规模进入了酒店业市场法国雅高集团对CLU日6的收购;1997年万豪集团以10亿美元购并Renalssance品牌:假日、希尔顿喜来登酒店集团等以特许经营方式获得全球的快速增长.根据美国(饭店)杂志2002年的巨头调查全球*大的十家特许经营的酒店集团如下:

五、集团建设**模式酒店通过集团化经营.扩大规模经济与实现规模经济效益，是酒店**的主要模式之一。与单体酒店相比.营运成本的降低、网络建设市场推广、集约化经营带来的效22004年世界酒店集团前十名排行表(截止2004.01.01.)

以上是五种*为常用的酒店**模式在酒店的实际操作中.

应根据酒店实际情况.结合市场环境和影响的主导因子.合理选择适宜自身发展的投资**模式.强化主导**模式适度选择多种**模式的协调功能，发挥*大的效益.