施永青：香港楼价为何没有大跌？

(图：香港中原地产董事局主席 施永青)

生活在大陆的人们不难发觉，四周所有的东西都在飞速涨价。当房价涨到****的位置引发一阵恐慌，人们一边为房奋斗一边愤愤不平，近期大陆房价有所下跌，让人心宽慰不少，不少人满心期待房价可持续下跌，却不曾发现在香港楼市却一直没有动摇。

欧洲危机令世界经济重现二次衰退的机会，**股市都因而大幅回落，香港亦无法例外。股市回落令人们的情绪转向悲观，有人因而把这种情绪投射到房地产市场，认为本港的楼市已经见顶，今后会进入萧条期，跌幅会有三至四成，要到2014年才有机会缓慢复苏。

这种预测相当吓人，如果情况真是这么恶劣，投资者理应立即抛售手上物业，将来再找机会补回也有着数。然而，市场拥有物业的人似乎还未**接受这种观点。他们大部分都按兵不动，宁愿观望一段时间之后再算。

另一方面，未买楼的人也不愿冒风险在这个时候入市，所以这个时候的交投非常少，只及高峰期的三四成左右。

虽然大部分业主都惜售，但市场上总会有一部分人因各种原因而需要卖楼套现的。在这种现势下，要套现的人是非减价不可的。但他们似乎并不用减价太多，已找到承接。报纸上的所谓大幅劈价，只是个别案例而矣。按**的统计，第三季的住宅楼价跌幅，只是2%。而按中原城市指数，由高峰期至今，楼价的跌幅亦不足5%。楼价在一个月里的波动，也不及股市**的跌幅。可见这两个市场是**不一样的，把股市的反应直接投射去楼市，会很容易出错的。

香港的楼市，经过97金融风暴的洗礼，投资者已变得十分谨慎，大都量力而为，不作过度的借贷，所以不容易出现因财务压力而产生的抛售潮，业主坚守阵地的能力很强。

在住宅市场，统计数字显示，有一半业主早已供完楼。这些小业主，有换楼的需要，而没有卖楼的压力。他们眼见市场上供他们换楼的单位很少，而且价*高据不下，所以他们也不肯轻易把自己手上的单位贱价出售。

现时楼价虽有微调，但租金却依然高企，以至卖楼之后转为租楼住并不化算。再者，在**债务也出现危机的时候，由国家印发出来的货币根本不可靠。楼宇是实物资产，供应量有限，持有物业总比持有可以大量印刷的货币安全。

现时，通缩的威胁与通胀的威胁同时存在。****失败，市场会担心通缩;一旦**成功，又会担心通胀。两种情况会交替出现，而不是一面倒的只会通缩。如果一担心通缩就卖楼，一担心通胀就买楼，结果只会左面吃一巴掌后，又到右面吃一巴掌，令自己的**不断蒸发。

现时各国****的方法，不外是增发新债去赎旧债;每次**新危机，就得加大**的力度，*后一定会出现一次超级大通胀。此之所以，连没有利息收的黄金也有人买。

金价自21世纪初的低位上升，升幅已逾六倍;但同期本港的楼价只升了三倍半。对很多有闲资的人来说，与其持有没有利息收的黄金，不如持有有租收的物业。此乃在欧债爆破的威胁下，本港楼价仍没有大跌的原因。

小编结语：市场是由人在操控，当人们盲目跟风的时候是否想过如今这样的房价都是自己所造成的。香港因一场金融风暴让投资者变得理性起来，我们是不是也应放眼望世界，学人精华，我们应在没有硝烟的市场中看清自身的需求。